주택을 팔 때 발생하는 양도소득세는 수백만~수천만 원에 달할 수 있습니다. 하지만 제도를 잘 활용하면 합법적으로 세금을 크게 줄일 수 있습니다.
양도소득세 계산 구조
양도소득세 = (양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제 – 기본공제 250만원) × 세율
양도차익이 크더라도 장기보유특별공제와 비과세 요건을 충족하면 세금이 0원이 될 수 있습니다.
1세대 1주택 비과세 요건
- 보유기간 2년 이상 (조정대상지역은 거주기간 2년 이상 추가 필요)
- 양도가액 12억원 이하 전액 비과세
- 12억원 초과분에 대해서만 과세
장기보유특별공제율
| 보유기간 | 일반 공제율 | 1세대 1주택 공제율 |
|---|---|---|
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 6% | 24% |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 8% | 32% |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 10% | 40% |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 12% | 48% |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 14% | 56% |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | 16% | 64% |
| 9년 이상 ~ 10년 미만 | 18% | 72% |
| 10년 이상 | 20% | 80% |
주요 절세 전략
1. 보유기간 늘리기
1년이라도 더 보유하면 장기보유특별공제율이 높아집니다. 특히 9년 → 10년으로 넘어가면 공제율이 크게 오릅니다.
2. 필요경비 최대한 반영
- 취득 시 중개수수료, 등기비용
- 보유 중 자본적 지출(리모델링, 인테리어 등)
- 양도 시 중개수수료
3. 이월과세 활용
배우자나 직계존비속에게 증여 후 5년 이후 양도 시 이월과세 회피 가능 (전문가 상담 필수).
양도세 세율 (2026년)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | – |
| 1,400만원 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 ~ 1.5억원 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억원 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과 | 42% | 3,594만원 |
내 상황에 맞는 양도소득세를 직접 계산해보세요.
양도소득세 계산하기