부동산 계산기

취득세란?

부동산을 취득(매수·증여·상속)할 때 납부하는 지방세입니다. 취득일로부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다.

주택 매수 세율 핵심

• 1주택 6억 이하: 1%
• 1주택 6억~9억: 1~3% (금액 비례)
• 1주택 9억 초과: 3%
• 조정지역 2주택: 8%
• 3주택 이상: 12%

감면 조건

• 생애최초 주택 구입: 최대 200만원 감면 (소득 기준 충족 시)
• 공시가격 1억 이하: 취득세 0.1% (중과 제외)
• 감면 여부는 관할 시·군·구에서 확인 필요

추가 납부 세목

• 지방교육세: 취득세의 10% (중과 시 40%)
• 농어촌특별세: 취득가액의 0.2% (중과 시 1%)

전월세 전환이란?

전세보증금을 월세로 바꾸거나, 반대로 월세를 전세로 환산하는 계산입니다. 집주인과 세입자 모두 알아야 할 필수 계산입니다.

법정 전환율 상한

「주택임대차보호법」에 따라 전월세 전환율에는 상한이 있습니다.

• 법정 상한 = 기준금리 + 2%
• 한국은행 기준금리는 수시로 변경되므로 최신 금리 확인 필요
• 법정 상한을 초과하는 전환율은 무효

계산 공식

• 월세 = (전세금 - 보증금) × 전환율 ÷ 12
• 전세환산 = 현재보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)

원리금균등상환

매달 납입금액이 동일합니다. 초기에 이자 비중이 높고 후기에 원금 비중이 높아집니다. 가장 일반적인 주택담보대출 방식.

원금균등상환

매달 원금을 동일하게 나눠 상환합니다. 초기 납입금이 크지만 총 이자 부담이 가장 적습니다. 여유가 있다면 이 방식이 유리합니다.

만기일시상환

만기까지 이자만 납부하고 만기에 원금 전액을 상환합니다. 월 부담은 가장 낮지만 총 이자 부담이 가장 큽니다.

방식별 총이자 비교 (3억, 4%, 30년 기준)

• 원금균등: 약 1억 8천만원
• 원리금균등: 약 2억 1천만원
• 만기일시: 약 3억 6천만원

임대수익률이란?

투자한 부동산에서 얻는 임대 수익의 비율입니다. 투자 판단의 핵심 지표로 활용됩니다.

총수익률 vs 순수익률

• 총수익률 = 연 임대수입 ÷ (매입가 - 보증금) × 100
• 순수익률 = (연 임대수입 - 대출이자 - 기타비용) ÷ 실투자금 × 100

수익률 기준

• 5% 이상: 양호 (은행 예금 대비 매력적)
• 3~5%: 보통 (리스크 대비 재검토 필요)
• 3% 미만: 주의 (예금과 큰 차이 없음)

주의사항

• 공실 기간, 수리비, 재산세 등 추가 비용 고려 필요
• 실질 수익률은 계산보다 낮을 수 있음
• 부동산 가격 상승 시세차익은 별도 분석 필요

양도소득세란?

부동산을 팔아서 생긴 이익(양도차익)에 부과하는 세금입니다. 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익이 기본 공식입니다.

1세대 1주택 비과세 조건

• 보유기간 2년 이상
• 조정대상지역은 거주기간 2년 이상 추가 요건
• 양도가액 12억원 이하 (초과 시 초과분만 과세)

장기보유특별공제

• 3년 이상 보유 시 최대 30% 공제 (일반)
• 1세대 1주택: 보유·거주 합산 최대 80% 공제

절세 핵심 전략

• 2년 이상 보유 후 매도 (단기 중과세 70% 회피)
• 실거주 2년 채워 비과세 적용
• 필요경비(취득세·중개수수료·수리비) 최대한 증빙 확보
• 다주택자는 처분 순서 전략이 중요

종합부동산세란?

일정 기준 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과하는 국세입니다. 매년 6월 1일 기준 보유자에게 12월에 부과됩니다.

과세 기준

• 일반 보유자: 공시가격 합산 9억원 초과
• 1세대 1주택자: 12억원 초과
• 법인: 기본공제 없음

계산 구조

• 과세표준 = (공시가격 합산 - 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)
• 종부세 = 과세표준 × 세율 - 누진공제
• 농어촌특별세 = 종부세 × 20%

절세 방법

• 공동명의 등기 시 각각 공제 적용 가능
• 1세대 1주택자는 고령자·장기보유 공제 최대 80%

증여세란?

타인으로부터 재산을 무상으로 받을 때 부과되는 세금입니다. 증여받은 사람(수증자)이 납부합니다.

증여재산 공제한도 (10년 합산)

• 배우자: 6억원
• 직계존비속(성인): 5,000만원
• 직계존비속(미성년): 2,000만원
• 기타친족(형제·사위·며느리): 1,000만원

세율

• 1억 이하: 10%
• 1억~5억: 20% (누진공제 1,000만원)
• 5억~10억: 30% (누진공제 6,000만원)
• 10억~30억: 40% (누진공제 1억 6,000만원)
• 30억 초과: 50% (누진공제 4억 6,000만원)

신고 기한 내 신고 시 혜택

증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고 시 산출세액의 3% 공제 혜택이 있습니다.

평(坪)이란?

평은 한국 전통 면적 단위로, 1평은 가로·세로 각 6자(尺)의 정사각형 넓이입니다. 1평 = 3.30579㎡이며, 아파트 등 부동산 거래에서 여전히 널리 사용됩니다.

공급면적 vs 전용면적

• 전용면적: 실제 사용 가능한 내부 면적 (방+거실+주방+화장실)
• 공급면적: 전용면적 + 주거공용면적 (계단·복도 등)
• 계약면적: 공급면적 + 기타공용면적 (관리실·주차장 등)

아파트 규모별 대략적 면적

• 10평대 (59㎡): 방 2~3개, 1~2인 가구 적합
• 20평대 (84㎡): 방 3개, 국민주택 규모 (가장 일반적)
• 30평대 (115㎡): 방 4개, 4인 가족 이상 적합
• 40평대 (132㎡~): 대형 평수, 중산층 이상 선호

국민주택 기준 (중요!)

전용면적 85㎡ 이하(약 25.7평)를 국민주택 규모로 분류합니다. 취득세 감면, 청약 분류, 부가세 면제 등 각종 세제 혜택 기준이 됩니다.

재산세란?

매년 6월 1일 기준 부동산을 보유한 사람에게 부과하는 지방세입니다. 주택은 7월(1/2)·9월(1/2) 두 번 나눠 납부합니다.

공정시장가액비율 (과세표준 산정)

• 일반 주택: 공시가격 × 43%
• 1세대 1주택 (9억 이하): 공시가격 × 45%
• 토지·건축물: 공시가격 × 70%

주택 재산세 세율

• 과세표준 6천만원 이하: 0.1%
• 6천만~1.5억: 6만원 + 초과분 × 0.15%
• 1.5억~3억: 19.5만원 + 초과분 × 0.25%
• 3억 초과: 57만원 + 초과분 × 0.4%

절세 포인트

• 공시가격 9억 이하 1세대 1주택자는 특례 세율 적용 (약 50% 감면)
• 6월 1일 이전 매도 시 당해 재산세 부과 없음
• 도시지역 내 부동산은 도시지역분 추가 (과세표준 × 0.14%)

상속세란?

사망으로 인해 재산을 물려받을 때 부과되는 세금입니다. 상속인이 납부하며, 상속 개시일(사망일)로부터 6개월 이내에 신고해야 합니다.

주요 공제 항목

• 기초공제: 2억원
• 자녀공제: 1인당 5,000만원
• 일괄공제: 기초공제 + 인적공제와 5억원 중 큰 금액
• 배우자공제: 실제 상속금액 (최소 5억, 최대 30억)

세율 (증여세와 동일)

• 1억 이하: 10%
• 1억~5억: 20% (누진공제 1,000만원)
• 5억~10억: 30% (누진공제 6,000만원)
• 10억~30억: 40% (누진공제 1억 6,000만원)
• 30억 초과: 50% (누진공제 4억 6,000만원)

상속세 vs 증여세

• 상속세: 사망 시 일괄 과세, 공제 한도 큼 (최소 5억~)
• 증여세: 생전 증여 시 과세, 공제 한도 작음 (배우자 6억, 자녀 5천만)
• 배우자에게 먼저 상속 후 자녀에게 증여 시 절세 효과 가능

LTV (Loan To Value, 담보인정비율)

주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율입니다. 집값이 높아도 LTV 한도 내에서만 빌릴 수 있습니다.

• 투기과열지구: 무주택 50%, 1주택 50%(처분조건부)
• 조정대상지역: 무주택 70%, 1주택 60%
• 비규제지역: 무주택/1주택 70%

DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 소득이 높을수록 더 많이 빌릴 수 있습니다.

• 1금융권(은행): DSR 40% 이하
• 2금융권: DSR 50% 이하

최종 대출한도

LTV 한도와 DSR 한도 중 더 낮은 금액이 실제 대출 가능 한도입니다. 두 규제를 모두 충족해야 합니다.

한도를 높이는 방법

• 대출 기간 늘리기 (월 상환액 감소 → DSR 여유 증가)
• 기존 대출 상환 후 신청 (DSR 여유 확보)
• 소득 증빙 강화 (부부 합산 소득 인정)

등기비용이란?

부동산 취득 시 법원 등기소에 소유권이전등기를 신청할 때 드는 모든 비용입니다. 세금(취득세·농특세·교육세), 국민주택채권 매입, 법무사 수수료 등으로 구성됩니다.

국민주택채권이란?

주택 취득 시 의무적으로 매입해야 하는 채권입니다. 매입 즉시 할인 매도가 가능하며, 실제 부담액은 채권금액 × 할인율(2~4%)에 해당합니다.

• 서울특별시 주택: 거래금액의 1.3%
• 광역시 주택: 거래금액의 1.0%
• 기타지역 주택 85㎡ 이하: 0.7% / 85㎡ 초과: 0.8%
• 상가·토지: 채권 의무 매입 없음

법무사 수수료

자유계약이지만 거래금액에 따라 대략 35~100만원 수준입니다. 법무사 없이 셀프등기도 가능합니다.

공동명의란?

부동산을 두 사람(보통 부부) 이름으로 함께 등기하는 방식입니다. 취득세는 동일하지만 보유·양도 단계에서 세금 차이가 발생합니다.

종합부동산세 (종부세)

• 단독명의 1주택: 공시가격 12억원 기본공제
• 공동명의 (각 50%): 각자 9억원 × 2 = 실질 18억원 공제 → 보통 공동명의가 유리
• 단, 공시가격 12억 이하 1주택은 단독명의 특례(기본공제 12억+고령·장기보유 공제)가 유리할 수 있음

양도소득세

• 공동명의 시 양도차익이 각자 절반으로 분산 → 더 낮은 세율 구간 적용
• 기본공제도 각 250만원 = 합산 500만원 (단독은 250만원)
• 양도차익이 클수록 공동명의 절세 효과 커짐

주의사항

• 취득세·중개수수료는 동일하게 발생
• 공동명의 전환 시 증여세 주의 (배우자 6억 공제 활용 가능)
• 실제 절세 금액은 개인 소득·기타 보유 자산에 따라 다름